Rozbudowa domu: co wpływa na koszt i podstawy robót bez pozwolenia

To jest tłumaczenie. W razie jakichkolwiek rozbieżności rozstrzygająca jest wersja angielska.Przeczytaj wersję angielską

Informacje ogólne, nie porada prawna. Przepisy się zmieniają, dlatego warto sprawdzić poniższe źródła lub zasięgnąć porady dotyczącej własnej sytuacji.

Nie istnieje rzetelna jedna cena „rozbudowy”. Dwie rozbudowy o tej samej powierzchni mogą kosztować zupełnie inne kwoty. Ten poradnik opisuje, co decyduje o koszcie, a następnie główne zasady planistyczne, od których zależy, czy w ogóle trzeba składać wniosek o pozwolenie. Nie publikujemy cen: każda nasza wycena opiera się na oględzinach i uzgodnionym, pisemnym zakresie prac.

Co wpływa na koszt

• Wielkość i kształt. Liczy się powierzchnia, ale także liczba kondygnacji, narożników i kształt dachu.
• Grunt. Fundamenty zależą od tego, co znajduje się pod ogrodem. Słaby grunt, pobliskie drzewa lub kolidująca kanalizacja mogą wymagać głębszych albo innych fundamentów, a często wiadomo o tym dopiero po zbadaniu gruntu.
• Prace konstrukcyjne. Otwarcie tylnej ściany domu zwykle wymaga stalowej belki i tymczasowego podparcia. Większe otwory i zmiany dachu zwiększają zakres tych prac.
• Kanalizacja. Przenoszenie lub przedłużanie przewodów i dodawanie studzienek rewizyjnych wymaga czasu i materiałów.
• Instalacje. Nowe obwody elektryczne, ogrzewanie oraz instalacja wodna dla kuchni lub łazienki w nowej części.
• Wykończenia. Kuchnie, łazienki, przeszklenia, świetliki dachowe i podłogi bardzo się różnią i właśnie na nie mają Państwo największy wpływ.
• Dostęp. Wąskie przejście z boku domu albo brak jakiegokolwiek dostępu oznacza, że materiały i urobek trzeba przenosić przez dom lub ręcznie.
• Zgody i honoraria specjalistów. Rysunki, obliczenia konstrukcyjne, wnioski o pozwolenie planistyczne lub uprzednią zgodę, zatwierdzenie zgodności z przepisami budowlanymi oraz zawiadomienia dotyczące ścian wspólnych, jeśli są wymagane.

Większość rozbudów wymaga zatwierdzenia zgodności z przepisami budowlanymi (Building Regulations), niezależnie od kwestii planistycznych. Planning Portal wymienia elementy, których zwykle dotyczy, w tym fundamenty, stropy, ściany poniżej poziomu terenu, wentylację, efektywność energetyczną i otwory konstrukcyjne, a także kanalizację, instalację elektryczną, okna, drzwi i dachy. Niektóre małe budynki i dobudowy są zwolnione; zanim założą Państwo, że dotyczy to Państwa projektu, warto sprawdzić zwolnienia opisane w Planning Portal.

Jeśli rozbudowa znajduje się w pobliżu wspólnej granicy lub na niej, może mieć zastosowanie Party Wall etc. Act 1996 (ustawa o ścianach wspólnych) i trzeba powiadomić sąsiadów. Porozumienie w sprawie ściany wspólnej jest czymś innym niż pozwolenie planistyczne i zatwierdzenie zgodności z przepisami budowlanymi.

Roboty dozwolone bez pozwolenia: podstawy dla rozbudów

Wiele rozbudów domów można zrealizować w ramach praw do robót dozwolonych bez pozwolenia (permitted development), bez wniosku o pozwolenie planistyczne, jeśli spełniają określone limity i warunki. Poniżej główne limity dla rozbudów, w podsumowaniu Planning Portal na podstawie klasy A załącznika 2 (Class A of Schedule 2) do Town and Country Planning (General Permitted Development) (England) Order 2015. Dotyczą one wyłącznie domów, a nie mieszkań ani mieszkań dwupoziomowych (maisonettes), ani niektórych przebudowanych domów lub domów powstałych w ramach innych praw do robót dozwolonych bez pozwolenia.

Zasady uwzględniają planowaną rozbudowę łącznie z wszystkimi wcześniejszymi rozbudowami. „Pierwotny dom” oznacza dom w stanie, w jakim został wybudowany, albo w stanie z 1 lipca 1948, jeśli powstał wcześniej, więc prace poprzedniego właściciela również się liczą.

Dla wszystkich rozbudów:

• Rozbudowy lub inne budynki mogą zajmować najwyżej połowę powierzchni gruntu wokół pierwotnego domu.
• Nie wyżej niż najwyższy punkt istniejącego dachu, a okap nie wyżej niż istniejący okap.
• W odległości do dwóch metrów od granicy okap może mieć najwyżej trzy metry wysokości.
• Nie przed elewacją frontową ani przed elewacją boczną zwróconą w stronę drogi publicznej.
• Bez werand, balkonów i podwyższonych tarasów, bez komina, przewodu spalinowego i pionu kanalizacyjno-wentylacyjnego oraz bez zmian istniejącego dachu.
• Materiały zewnętrzne muszą wyglądać podobnie jak w istniejącym domu.

Dobudowy boczne: jednokondygnacyjne, o wysokości najwyżej czterech metrów i szerokości najwyżej połowy szerokości pierwotnego domu.

Parterowe dobudowy od tyłu: najwyżej cztery metry poza pierwotną tylną ścianę w przypadku domu wolnostojącego lub trzy metry w przypadku każdego innego domu, o wysokości najwyżej czterech metrów.

Większe dobudowy od tyłu (uprzednia zgoda, prior approval): poza terenami szczególnie chronionymi i obszarami o szczególnym znaczeniu przyrodniczym (Sites of Special Scientific Interest) limit dla parterowej dobudowy od tyłu wzrasta do ośmiu metrów w przypadku domu wolnostojącego lub sześciu metrów w przypadku każdego innego domu. Najpierw trzeba złożyć do lokalnego organu planistycznego wniosek o uprzednią zgodę. Rada konsultuje się z sąsiadami, a jeśli zgłoszą sprzeciw, decyduje, czy wpływ na ich warunki życia jest dopuszczalny.

Rozbudowy o więcej niż jednej kondygnacji: najwyżej trzy metry poza pierwotną tylną ścianę, nie bliżej niż siedem metrów od granicy naprzeciw tylnej ściany, spadek dachu w miarę możliwości taki jak w istniejącym domu, a boczne okna na piętrze z szybą matową i nieotwierane (chyba że część otwierana znajduje się ponad 1,7 metra nad podłogą). Boczne rozbudowy o więcej niż jednej kondygnacji wymagają pozwolenia planistycznego.

Obszary ochrony konserwatorskiej i inne tereny szczególnie chronione (tereny z art. 2(3), które obejmują obszary ochrony konserwatorskiej, parki narodowe i obszary o wybitnych walorach krajobrazowych, Areas of Outstanding Natural Beauty) podlegają surowszym zasadom. Na przykład wszystkie dobudowy boczne wymagają tam pozwolenia planistycznego, podobnie jak dobudowy od tyłu o więcej niż jednej kondygnacji, a okładziny zewnętrzne są niedozwolone. Dyrektywa z art. 4 (Article 4 direction) lub warunek w pozwoleniu planistycznym mogą całkowicie wyłączyć prawa do robót dozwolonych bez pozwolenia.

Jeśli rozbudowa doda ponad 100 metrów kwadratowych powierzchni użytkowej, może mieć zastosowanie opłata infrastrukturalna (Community Infrastructure Levy).

Powyższe stanowi podsumowanie. Rządowe wytyczne techniczne szczegółowo wyjaśniają zasady na przykładach, a lokalny organ planistyczny może wskazać, co dotyczy Państwa domu. Pozwolenie planistyczne i przepisy budowlane wymagają odrębnych zgód: budujemy według Państwa zatwierdzonych rysunków, a wnioskami zajmuje się Państwa architekt lub projektant.

Tematy: Rozbudowy domów, Pozwolenia planistyczne, Przepisy budowlane, Właściciele domów

Wszystkie poradniki